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摘 要：开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为。但在开征物业税前要转变土地出让制度，建立科学的房地产评估体系，完善房地产产权制度，合理确实税负，避免旧房的重复征税等。在完成这些工作以后，我国才具备开征物业税的条件。结合我国现实情况，建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税 、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。 关键词：物业税；必要性；难点；税制设计 一、开征物业税的必要性 （一）开征物业税是完善我国财产税制的需要我国现行财产课税的税种大部分是上世纪80年代以前设置的，有的甚至更早，税制内容严重滞后于经济形势的发展，存在征税范围过窄，重复计税，税费不清等问题，严重妨碍税收调节作用的正常发挥。 如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等税种以及土地出让金等收费合并，转化为在房地产的保有环节统一收取的物业税，则可以消灭重复征税、税费不清等现状，完善我国的房地产税收制度。同时税制的完善也有利于降低征税成本和减少纳税人偷逃税，提高财产税在地方财政收入中所占的比重，更好地发挥财产税的财政功能。 （二）开征物业税可以降低房价房地产开发商在房地产流通环节要缴纳的税费繁多，包括营业税、城建税（及教育费附加）、印花税、房产税、企业所得税、土地使用税、耕地用税、土地增值税等8种税。收费就更多，据不完全统计，一般房地产开发项目的收费有几十种之多。税费繁多，必然会增加房地产开发销售的成本，自然会使房价上涨。据首都经贸大学城市系主任丁芸测算，目前开发商应交税费加起来要占到房价的40%，其中约有25%是税，15%是费。 开征物业税，相当于征税环节后移，这将有助于降低房地产的价格。一方面，房地产开发销售环节的税负轻了，房地产的成本就会下降，这为房价的下降提供了广阔空间。打个比方，如果地价和相关税费分70年交，这就意味着占住宅成本约30%的地价和相关税费在销售时只需要先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，表现在总房价中，成本就下降了29.57%.理论上讲，目前售价为6.000元/平方米的房子，新政策出台后按4.200元/平方米既可购得。另 一方面，由于税负转移到了保有环节，这会加大房地产开发商保有房产的成本，促进开发商在竣工以后快速出售房屋，而不是待价而沽，有助于遏制房地产炒作。 （三）开征物业税有利于规范地方政府土地出让行为我国实行的是 批租制 ，即在土地使用权属于的前提下，规定用地者可以向政府一次性交纳土地出让金以购买一定期限的土地使用权。这种做法实际上是将后40－70年的土地收益一次性收龋众所周知，土地资源是有限的，地方政府为了获得财政收入，也为了本届政府的 政绩 ，往往十分热衷于卖地，这实际上是本届政府在花后届政府的钱，是 寅吃卯粮 搞建设，其后果必然导致土地的滥用。目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高。 以分次缴纳的物业税替代一次性交付的土地出让金，客观上取消了 寅吃卯粮 的不良激励，可以鼓励地方政府按照城市发展需要，有计划、科学地向市场划拨出让土地，可以引导房地产市场稳定、有序、健康地发展。从长远上说，开征物业税也会对地方政府行为方式产生重大影响，有利于理顺和地方的事权关系。 二、开征物业税的难点 就目前情况而言，我国要开征物业税还得先解决以下难题： 难题一：土地批租制度不适宜物业税的开征在 批租制 下，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。这种做法实际上是将后40－70年的土地收益一次性收龋而开征物业税要求的是房地产业的税收征收环节后移，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金，这本身与 批租制 是相矛盾的。因此，在开征物业税之前，必须改土地 批租制 为 物业税 制，否则物业税将成了 空中楼阁 。 难题二：房地产评估体系发展不完善物业税以房产的评估价值为计税依据，要开征物业税，就必须建立一个科学、公正的房地产评估体系。但目前我国物业价值评估体系还尚未完善，市场也不规范，存在政出多门、政企不分、收费标准不合理以及评估人员素质低等问题，实在难以适应适应物业税的要求。 难题三：产权不明也成为开征物业税的一大障碍现实的房地产产权制度条件下的产权关系缺乏明确的法律界定，表现出行政化体制与市场化体制并存的二元房地产体制特征，这种房地产产权制度是房地产领域产权交易关系不发达，房地产产权交易规模难以扩张的制度根源。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系尚有相当大的困难。 难题四：物业税的税负水平难以确定开征物业税将会同时影响到房地产的开发、建设、交易、出租、物业保有等多个环节。这几个环节涉及到大量的税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的税；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。这些税费哪些应立即取消，哪些应继续征收，应有明确的规定。而通过这一系列的整理后，物业税的税负应该确定在哪个水平才合理？这也是难以很快地测算出来的。此外，物业税属于财产税税种，物业税的征收必须与我国现在正在征收以及将来准备开征的其他财产税税种（如遗产税）保持协调。 难题五：旧房的重复征税问题如何解决开征物业税面临的最大难题就是如何处理从 土地批租制 过渡到 物业税制 的税收政策。土地批租制已实行了20多年，相当数量的房地产已经一次性交纳了几十年的年金及相关税费。此时如果对所有房地产一律按统一的标准开征新税，不加区别，就意味着对大量旧房重复征税。这显然是不公平的。 （四）物业税的制度设计在开征物业税之前，需要进行如下几项改革：实行内外房地产税制的并轨；改土地 批租 制为 物业税 制；逐步建立规范的房地产评估机制；科学测算物业税的税负水平。在此基础上适时推出统一的物业税。 根据我国的现实情况，笔者建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。具体的税制设计，笔者设想如下： 第一，纳税人。物业税的纳税人是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人，即房地产业主（目前我国以房地产的产权人或使用人为纳税人）。 第二，课税范围。本着宽税基的原则，物业税征税范围不但包括各市区、县城、城镇和工矿区，还应包括农村；不但包括经营性物业，还应包括个人自住物业。 第三，课税对象。参照现行房产税、城镇土地使用税及土地增值税的课税对象，物业税的课税对象可设定为土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物。 第四，计税依据。参照国际惯例，我国的物业税以反映物业市场价值的评估价值为计税依据。对物业的估价方法以比较销售法或市场比较法为主，当市场类似物业的估价不合理时，可以辅助使用成本法和收入法。关于物业估价的时间，考虑到税收收入的稳定性和税收成本等因素的影响，一般以3－5年为宜。 第五，税率。据有关专家初步估算，按照平均水平为0.8%的税率征收物业税，既不会增加纳税人的税收负担，也可保证政府财政收入与现在水平持平。按照简税制的要求，我国物业税的适用税率宜采用比例税率。由于各地房地产及总体经济情况的差异，税率的制定可由统一立法，规定幅度税率，各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。同时，由于现实中物业类型及用途的不同，税率的制定也应有所差异。对新房税率课以高税率，对旧房税率课以低税率；对经营性物业课以较高税率，对个人自住物业课以较低税率。 第六，税收优惠及减免税。物业税的税收优惠及减免税可以参照目前的房产税、土地使用税等的税收优惠及减免。并特别注意对家庭自住房屋的税收减免，如对基本住宅的物业税应确定一个合理的免征额，如确立与人均30平方米对应的房产价值为免征额，超过部分按适用税率征收物业税。在政策过渡期间，对在开征物业税前就取得土地使用权或房屋产权并且已经缴纳相关税费的，按新税法规定计算的应纳税额减征一定百分比例。 第七，纳税申报�？刹慰加⒐�、日本等的做法，采取按年征收、分月或分季预缴，纳税期限具体由地方政府确定。纳税地点应以物业所在地为准。征收纳税申报方式：从税收成本及便于管理等方面考虑，应以代扣代缴、代收代缴方式为主，自身申报为辅。 参考文献： ［1］胡家中。我国开征物业税的利弊分析及时机选择［J］�：比恐耙导际跹г貉П�，20 06，（12）。 ［2］马克和。我国开征物业税的难点及现实选择［J］。税务研究，2004，（04）。 ［3］徐梅，�：６�。物业税的税收制度设计［J］。财会月刊，2005，（05）。 ［4］许一。我国开征物业税初探［J］。财会研究，2004，（05）。 责任编辑：三皮 房地产税制改革之探析
分次摊销是指将低值易耗品按其使用期限或价值分月摊入成本、费用，对于低值易耗品分次摊销业务，一般设置周转材料等科目进行核算，相关会计分录是什么？低值易耗品分次摊销的会计分录1、领用时：借：周转材料——低值易耗品——在用贷：周转材料——低值易耗品——在库出租或出借包装物，该分录借方三级明细科目分别记入“出租包装物”或“出借包装物”科目，贷方三级明细科目记入“库存包装物”科目。2、摊销时：第一次领用：借：制造费用等贷：周转材料——低值易耗品——摊销第二次领用：借：制造费用等贷：周转材料——低值易耗品——摊销与此同时：借：周转材料——低值易耗品——摊销贷：周转材料——低值易耗品——在用周转材料是什么？周转材料，是指企业能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态不确认为固定资产的材料，如包装物和低值易耗品，应当采用一次转销法或者五五摊销法进行摊销。低值易耗品是什么？低值易耗品是指单项价值在规定限额以下并且使用期限不满一年，能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。低值易耗品和固定资产都是企业的劳动资料，两者区别在于固定资产是主要劳动力资料。摊销是什么？摊销的定义：对除固定资产之外，其他可以长期使用的经营性资产按照其使用年限每年分摊购置成本的会计处理办法，与固定资产折旧类似。摊销费用计入管理费用中减少当期利润，但对经营性现金流没有影响。销售原材料结转销售成本会计分录如何编制？
留存收益率的计算公式为：留存收益率=留存的收益/净利润×100%=（净利润-分配给股东的利润）/净利润×100%。盈余公积是指企业按照有关规定从净利润中提取的积累资金，它来源于企业生产经营活动所实现的净利润，包括企业的盈余公积和未分配利润两部分。留存收益与净利润的区别留存收益是指指企业按照有关规定从历年实现的利润中提取或形成的留存于企业的内部积累，留存收益包括盈余公积和未分配利润两类。公司制企业的盈余公积包括法定盈余公积和任意盈余公积。未分配利润是指企业实现的净利润经过弥补亏损、提取盈余公积和向投资者分配利润后留存在企业的，历年结存的利润。相对于所有者权益的其他部分来说，企业对于未分配利润的使用有较大的自主权。净利润是指在利润总额中按规定交纳了所得税以后公司的利润留存，一般也称为税后利润或净收入。净利润计算公式净利润的计算公式为：净利润=利润总额-所得税费用。净利润反映了什么？净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。股利支付率和留存收益率的关系是什么?股利支付率和留存收益率的关系是：股利支付率+留存收益率=1。什么是股利支付率？股利支付率，也称股息发放率，是指净收益中股利所占的比重，反映公司的股利分配政策和股利支付能力。其计算公式为：股利支付率=每股股利÷每股净收益×100%或股利支付率=股利总额÷净利润总额股利支付率+留存收益率=1一级市场是指什么
外地种植农产品本地销售的免税规定资产负债表是反映企业在一定日期的财务状况的主要会计报表，对于会计人员而言，必须掌握资产负债表包含的各项内容，快来一起了解下吧。一、资产1、流动资产流动资产是预计在公司企业在一个正常营业周期中变现、出售或耗用的资产，或者主要为了某项交易目的而持有的；又或者是预计自资产负债表日起，1年内（含1年）变现的资产；或者自资产负债表日开始算起1年内交换的其他资产；或者经常负债的能力不受限制的现金或现金等价物。2、固定资产主要是指公司企业在生产经营过程中生产的产品，提供劳务、出租或者为企业的经营管理而持有的资产，该资产的使用时间超过12个月的，资产价值达到一定标准的非货币性资产。3、无形资产主要是指企业拥有或者控制的，没有实物形态的，可辨认的非货币性资产。资产负债表中的负债反映的是，在某一特定日期，企业所承担的预期会导致经济利益流出企业的现时义务。二、负债资产负债表中的负债反映在某一特定日期企业所承担的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。负债应按照流动负债和非流动负债在资产负债表中进行列示，在流动负债和非流动负债类别下再进一步按性质分项列示。流动负债项目通常包括：短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款等。非流动性负债，反映的是流动负债以外的负债，通常包括长期借款、应付债券和其他非流动负债等。三、所有者权益资产负债表中的所有者权益，反映的是企业资产扣除负债后的剩余权益；反映了企业在某一特定日期，股东投资者拥有的资产的总数额。资产负债表编制方法是怎样的？
